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江宁某小区业委会和物业常掐架 《住宅物业管理条例》缺细则

发布时间:2016年09月06日 | 浏览次数: | 作者:佚名 | 【  】 【关闭

    南京江宁区将军大道上的托乐嘉花园小区,多年来风波不断,小区业主委员会和物业常常“掐架”,矛盾重重。从2010年苏州爱涛物业进驻小区至今,业委会已经走马灯般换了七届,而第八届业委会似乎决心更换物业了。

  新业委会上任后

  开始选聘新物业

  托乐嘉花园是江宁区目前规模最大的小区,建筑面积超过90万平方米。2004年,小区居民开始陆续入住。

  最近,小区公告栏等处出现了一份“托乐嘉小区业主告知书”。告知书里,列举了物业公司的一系列问题,并告知业主,在7月17日的业主代表大会上,已经通过决议,要更换物业公司。

  9月2日,记者来到托乐嘉花园小区。据了解,7月17日的业主代表大会上成立了新一届业委会。新业委会上任后,要求物业公司提供自2010年入驻以来的公共收入和支出明细、电梯维保记录等资料。

  业委会成员包莉莉告诉记者,在业主代表大会上,就重新选聘物业,业主代表投票通过率为99.7%。

  据了解,新物业选聘工作已经启动,随之也出现了矛盾激化的迹象——8月24日,业委会收到了江宁水务集团的催缴函。水务集团方面称,托乐嘉花园小区安装使用的绿化、消防等公共用水表自2013年3月至今,共计欠费413552元,要求尽早结清欠费,逾期将实施停水。

  而8月31日,小区物业致南京供电公司的一份函中则称,“由于新业委会负面引导,致使物业费和公共用电电费无法按时收缴到位。由于此前已垫付公共电费200余万元,加上恶性循环,我司实在无力垫付公摊电费了!”

  矛盾1

  合同到底什么时候到期

  在选聘新物业这个问题上,苏州爱涛物业江宁分公司总经理桂方清表示:没有道理。

  他说,他们2010年9月进驻小区,第一期合同到2013年8月31日截止。

  2013年8月20日,当时的业委会与他们续签了一份“2+3”的合同,即在2015年8月底合同到期之前,要进行一次业委会和业主满意率双调查,如果满意率都超过70%,合同自动延期3年。

  不过,2015年8月,这个调查没有能够如期进行,其直接原因是业委会的变动。新的业委会在2015年10月才正式成立。“当时,我们双方协商同意合同先延期到今年6月份,然后再做满意度调查。可是这一次,调查的结果又有争议。今年6月30日,上一届业委会集体辞职,新的业委会封存了调查结果。”

  桂方清表示,显然,满意度调查的结果是对他们有利的。鉴于以上两点,且相关原因不在物业,合同应该自动延期3年。

  对此问题,包莉莉等业委会成员表示,调查是由第三方机构进行的,当时改为只做业主满意度调查。但是随机抽取的居民调查结果经初步核实,有不少作弊问题,因此无法认可。

  包莉莉等人认为,物业公司这几年服务不到位,还违反了相关法规的基本要求,引发很多矛盾。业主代表大会决议重新选聘,根本没有疑问。

  矛盾2

  公共收益账目没有移交

  据了解,托乐嘉花园小区的业委会如今已经是第八届,而第一届业委会成立至今不过才6年。

  小区业委会更换频繁,与物业管理不到位、业主不满意有关系。

  据了解,小区存在不少问题,包括部分房屋外墙砖大面积脱落、电梯主钢丝绳断裂、房屋顶层消防通道围栏锈蚀严重等,还有部分单身公寓电梯主部件损坏需要大修、部分房屋屋顶渗漏、监控设施设备老化、水泵和消防设备超出使用年限等。

  此外,据称,之前某届业委会曾经签协议,将托乐嘉商业街一处公厕租给了当时物业公司老总的亲戚,之后公厕改建为门面房,承租人转租后从中获利。这一问题至今还没解决,已经到了诉讼阶段。

  “前任业委会应该有资料,但是现在移交的资料中并没有,而且物业公司也一直没有提供明细。”包莉莉说,现在他们要求物业公司提供公共收益账目明细。如果能够接收这些资料,他们以后肯定会进一步促使账目和活动公开透明,重新获得业主的信任。

  桂方清表示,公共收益部分以前都是有返还给业委会的,有些账目在前几任业委会手上。至于今年以来的公共收益账目,他说:“可以移交。如果业委会尊重合同,我们就把资料给他们。”

  关于公摊水电费问题,桂方清说,有些公用水表是开发商和上一任物业掌握的,可能根本就没移交过,他们会到水务公司核对账目。

  至于电费,客观的情况就是自从这次业委会换届以来,业主缴费率从百分之七八十下降到了三四十。他表示,对于所有的纠纷,如果谈不拢可以诉诸法律,他们不会就这么撤出。

  回应

  街道物管办

  曾多次协调

  秣陵街道物管办主任戴禄柱表示,托乐嘉花园是他们辖区内矛盾最大的一个小区,街道曾经多次参与协调。但是按照国务院《物业管理条例》以及《江苏省物业管理条例》等,街道只在第一届业委会成立时给予指导,以后的改选等都不再参与,按照法律法规以及小区的“管理规约”和“议事规则”来操作即可。

  如今,小区的主要矛盾就是换物业,业委会也在按照程序走,但物业不走,街道也不能出面赶,而且物业也有理由,最后可能要由法院来判。

  此外,业主委员会频繁更换,其实也有“争权夺利”的意味,政府对业委会也缺少监管。今年7月1日起实施了《南京市住宅物业管理条例》,其中也没有关于业委会“人的管理”“钱的管理”“章的管理”的细则。

  他表示,目前,小区新一届业主委员会换了一批年轻人,希望这一次他们能把小区搞好。

  关于苏州爱涛物业,戴禄柱表示,原来投诉比较多,最近两年少了一点。管理上的问题有些是历史遗留下来的,但最终物业的好坏还是要由全体业主来评判。

  13个小区

  物业表现不佳

  被勒令整改

  管理制度不全、监控系统无人值守、地下室设备锈蚀严重、电梯管理不到位……日前,南京市物业办开展了今年第二轮物业管理专项检查,44个抽查小区中有13个小区被勒令整改。

  此次抽检的44个小区覆盖了南京各区,检查结果发现有问题的小区还不少。比如,花样年物业服务的万达紫金明珠里,检查人员发现物业没有公示企业法人营业执照复印件,也没有公示物业服务收费标准;配电工等特种作业人员没有持证上岗;有一幢楼的墙体渗漏及损坏;设备用房堆放杂物;电梯内无有效的安全检验标志;紧急呼救装置损坏、无法确保三方通话;未按规定配备足够、有效的灭火器。

  还有的小区安全防范管理缺失,消防系统、监控系统无人值守,地下室设备锈蚀严重,小区环境脏乱差,楼宇外立面私搭乱建等。慧韬物业服务的安嘉西苑、安嘉东苑、乐业西苑、乐业东苑,高淳区爱顺物业服务的银庭馨苑就存在这些情况。

  检查中,溧水区万辰物业服务的万辰家园存在问题严重,物业不配合检查组工作,还拒收整改通知书。目前,这家物业公司已被南京市房产局扣了征信分。

  除了表现不佳的项目,还有12个项目受到好评,特别是绿城物业服务的岱山保障房中3个组团(齐修北苑、齐修南苑、平治东苑)。物业部门表示,物业公司提供了高品质的物业服务,打造了保障房规范化服务标杆。

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